Il Covid–19 e l’impatto dell’emergenza sulle locazioni commerciali: sospensione del pagamento del canone o sua riduzione – risoluzione del contratto

E’ una delle questioni giuridiche e di impatto socio-economico  più “calde” di questi giorni in grado di generare migliaia di contenziosi in tutta Italia.

E’ possibile poter sospendere o ridurre il pagamento dei canoni di locazione o risolvere il contratto a fronte della nota emergenza sanitaria provocata dalla diffusione del virus Covid–19, anche in virtù dei tanti provvedimenti assunti, in queste ultime settimane, dalle pubbliche autorità (Governo, Regioni, Comuni, Prefetture ecc.) ?

In via preliminare, occorre sottolineare che in materia di locazione vige un principio di natura generale, secondo il quale il conduttore non può, in via arbitraria, né sospendere il pagamento del canone, né ridurre il suo ammontare.

Solamente il giudice può intervenire in tal senso, ragion per cui la sospensione e/o la riduzione del canone, senza l’avallo del giudice, costituiscono un inadempimento che può comportare alla risoluzione del contratto.

Va anche evidenziato che, in relazione alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, nel caso in cui venga intimato lo sfratto per morosità, il conduttore non può richiedere la concessione di un termine di grazia per sanare detta morosità ed evitare lo sfratto (possibilità concessa esclusivamente nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo).

Per quanto, invece, attiene alla cessazione della locazione, sempre in base alle generali disposizioni che regolano la materia,  il conduttore può recedere anzitempo dal rapporto se ciò è previsto dal contratto oppure, se tale ipotesi non è contrattualmente stabilita, può recedere solo per gravi motivi. In ambedue i casi il recesso deve essere comunicato con un preavviso di almeno sei mesi.

Fatte queste premesse di natura generale, si evidenzia che il nostro ordinamento prevede “alcuni correttivi” a tali principi, ritenendo giustificati l’eventuale sospensione del pagamento del canone oppure una riduzione del suo ammontare od ancora la risoluzione del contratto senza necessità di rispettare i sei mesi di preavviso in presenza di una causa di forza maggiore, dell’impossibilità sopravvenuta non imputabile al conduttore o di una eccessiva onerosità della prestazione causata dal verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili.

Occorre, quindi, domandarsi se la diffusione del coronavirus possa costituire una valida ragione che consenta al conduttore di svincolarsi in tutto o in  parte dai suoi obblighi.

Sul punto si premette, anzitutto, che la diffusione del Covid-19 è stata classificata come “pandemia” dall’Organizzazione Mondiale della Sanità e che, in conseguenza della stessa, si è resa necessaria l’emanazione di una serie di provvedimenti da parte del Governo e/o delle autorità locali, volti a contrastare il diffondersi di detto virus.

Tra le varie misure adottate è stata prevista in primo luogo la sospensione o la riduzione di numerose attività.

Inoltre è stato disposto l’obbligo, per tutte le persone, di evitare ogni e qualsivoglia spostamento non dettato da comprovate esigenze lavorative, situazione di necessità o motivi di salute.

A fronte dell’emergenza sanitaria e delle restrizioni imposte dalla pubblica autorità, numerosissime imprese si sono trovare costrette a sospendere o a ridurre notevolmente l’attività, con conseguente inutilizzo del bene locato, a cui si sommano le gravissime ripercussioni di natura economica tali da rendere oltremodo difficoltoso, se non addirittura impossibile, il pagamento del canone.

Ebbene, si ritiene che l’emergenza sanitaria, quale evento straordinario ed imprevedibile, unitamente ai provvedimenti restrittivi (cosiddetto factum principis) possano costituire una valida giustificazione per il conduttore al fine di poter invocare la sospensione del pagamento del canone o la riduzione del suo ammontare od ancora la risoluzione del contratto.

Un ulteriore elemento di conforto è costituito da quanto disposto dal comma 1 dell’art. 91 del D.L. n.18/2020 emesso il 17/03/2020, c.d. “Decreto Cura Italia”, con il quale il legislatore ha esplicitamente dichiarato che il rispetto delle misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore per inadempimento o ritardo.

Ovviamente occorrerà valutare la situazione caso per caso e soprattutto esaminare i singoli contratti al fine di verificare la sussistenza o meno di clausole che impediscano al conduttore di avvalersi delle ragioni giustificatrici sopra specificate.

Si consiglia, inoltre, di agire con prudenza, cercando di intavolare una trattativa con il locatore al fine di addivenire ad una soluzione condivisa.

Procedere all’arbitraria sospensione del pagamento del canone o alla sua autoriduzione non scongiura il rischio che il locatore possa invocare la risoluzione del contratto.

Lo stesso vale per il rilascio senza preavviso dei locali, circostanza che potrebbe comportare il pagamento dei sei mesi di preavviso o quantomeno il risarcimento del danno.

Nel caso in cui, poi, non si riesca a raggiungere l’accordo, potrebbe essere opportuno adempiere puntualmente al pagamento del canone (ovviamente se ed in quanto possibile) e, contestualmente, svolgere un’istanza di mediazione, che in materia di locazione è obbligatoria e che consiste nella richiesta di apertura di un procedimento stragiudiziale volto ad intavolare una trattativa davanti ad un apposito organismo a ciò preposto; nell’eventualità che anche questa via non porti ad alcun risultato, bisognerà ricorrere all’azione giudiziaria, valutando anche la possibilità di agire mediante la richiesta al giudice dell’emissione di un provvedimento d’urgenza.

Va anche detto, però, che svolgere azioni di natura stragiudiziale (mediazione) e giudiziale (ricorso al giudice) in questo momento, può risultare alquanto problematico, visti i notevoli limiti che sono stati imposti, a causa della pandemia, anche a queste attività.

di Giovanni Battista Frisoli ©, Avvocato civilista del foro di Bologna, Partner progetto LAETA Emergenza CV-19

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