Forse in questo drammatico, folle e surreale momento che tutti noi stiamo vivendo potrebbe risultare irrispettoso affrontare questioni tecnico-burocratiche come nel caso in questione: è il tema della Relazione tecnica integrata.

Ma proprio in considerazione dell’attuale emergenza, vorrei proporlo agli amici del “forum news”  LAETA Consulting nella speranza che, trattando argomenti tradizionali, si possa quanto prima ritornare alle abitudini di sempre e quindi anche ad interessarsi di compravendite immobiliari.

Prima di entrare nel merito del tema, mi sia consentita una riflessione (non polemica): parlare di Relazione tecnica integrata o meglio dell’obbligo (anche se è meglio definirla facoltà alla luce di quanto stabilito dall’Authority Antitrust nell’aprile del 2019) di redazione/presentazione della R.T.I. , a mio modesto avviso, è un po’ come parlare dell’obbligo di allacciare le cintura di sicurezza. Chi è quel folle che guida senza cintura!

Non dovrebbe esserci bisogno di una legge per utilizzare la cintura di sicurezza come non ci dovrebbe essere l’obbligo di produrre la R.T.I. ma ahimè la nostra amata nazione talvolta è alquanto complessa.

L’introduzione della procedura e quindi della necessità (o facoltà) di presentazione della Relazione tecnica integrata si perfeziona nel 2017 grazie alla volontà e all’impegno delle categorie professionali che operano nell’area delle compravendite immobiliari ovvero degli Architetti/Ingegneri e dei Geometri unitamente ai Notai insieme alle principali Associazioni di mediatori immobiliari.

Nel caso della regione Emilia Romagna ed in particolare della provincia bolognese sono stati ratificati due distinti e collegati protocolli d’intesa:

1)il primo è stato stipulato a livello regionale tra il Comitato Notarile Regionale e la Fiaip, la Fimaa e l’Anama che sono come detto Associazioni di mediatori immobiliari;

2)il secondo è stato stipulato tra il Consiglio Notarile di Bologna e gli Ordini degli Architetti e degli Ingegneri di Bologna insieme al Collegio dei Geometri di Bologna.

Tali intese e, più precisamente quella così detta bolognese, ha atteso di pianificare le modalità di collaborazione tra le suddette categorie professionali (Notai e categorie tecniche) per “… definire una sinergia che contribuisca a rendere, valorizzando le rispettive competenze, gli atti di trasferimento immobiliare in linea con i più elevati standard di sicurezza nell’interesse della collettività e quindi:

–    nell’interesse dei soggetti che sono parti delle negoziazioni immobiliari, assicurando agli stessi non solo un trasferimento sicuro sotto il profilo della commerciabilità dei beni immobili come sino ad oggi garantito ma anche sotto un profilo sostanziale della verifica della regolarità urbanistica, edilizia e della agibilità;

–    nell’interesse dello Stato, assicurando un’ancora minore incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria nell’ambito delle irregolarità urbanistico-edilizio e della agibilità;

–    il tutto secondo il principio della sussidiarietà realizzato dalle categorie professionali interessate ed in particolare secondo la funzione preventiva delle controversie propria del sistema notariato.”

Ma in dettaglio che cos’è la R.T.I.?

La Relazione tecnica integrata non è altro che una dichiarazione a firma di un Tecnico abilitato attestante la conformità edilizio-urbanistica e catastale di una determinata unità immobiliare interessata da una compra-vendita o meglio da un trasferimento immobiliare. Infatti l’articolo 29 comma 1bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52 come introdotto dall’art. 19 del Decreto legge 31 maggio 2010 n. 78 convertito in Legge 30 luglio 2010 n. 122 dispone che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”.

Come ho accennato in precedenza l’introduzione della R.T.I. è datata 2017, ma viene spontaneo domandarsi come si procedeva in precedenza.

Prima dell’avvento della R.T.I. -di prassi- parte venditrice dichiarava, già nel preliminare di compra-vendita, che l’unità immobiliare in questione era conforme dal punto di vista edilizio-urbanistico e catastale; il dichiarante tuttavia spesso però non aveva piena consapevolezza di quanto attestato. Ho presenziato in qualità di libero professionista e tecnico di fiducia a diverse compravendite scoprendo nella fase intermedia ovvero tra preliminare e rogito che quanto promesso come conforme non era per nulla regolare. In alcuni delicati casi, parte venditrice ha posticipato la data del rogito al fine di meglio comprendere la reale situazione arrivando addirittura ad ottenere riduzioni del prezzo originariamente pattuito.

Ritengo quindi che la R.T.I. costituisca un passaggio epocale e un’importante garanzia in primis per l’acquirente, ma anche per il venditore. Proprio in questi giorni sono stato nominato consulente tecnico d’ufficio in una questione legata ad una vecchia compravendita immobiliare dove parrebbero essere presenti delle difformità edilizie non dichiarate in atti.

Ma di cosa si compone la R.T.I.? Il Protocollo bolognese fornisce un format già preimpostato non vincolante e, a mio modesto parere, perfettibile. In tale modulo vengono indicati i dati del Committente/proprietario, del Tecnico incaricato, l’ubicazione dell’unità immobiliare e i riferimenti catastali ovvero il foglio, la particella e il subalterno che in caso di compravendite di più unità (esempio nel caso di un’abitazione con annessa autorimessa pertinenziale) saranno 2.

Relativamente alla documentazione da reperire, in un caso standard, è fondamentale acquisire:

• visura catastale;
• planimetria catastale;
• elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni;
• estratto di mappa.

Tale documentazione è facilmente e comodamente scaricabile collegandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate.

Inoltre il Tecnico incaricato della redazione della R.T.I. dovrà effettuare un accesso atti presso l’archivio del competente ufficio tecnico comunale al fine di reperire i precedenti edilizi. Sottolineo tutti i precedenti edilizi. E’ sconsigliabile, assolutamente sconsigliabile, basare le proprie deduzioni su documenti forniti dalla proprietà perché potrebbero essere incompleti.

Raccolta tutta la documentazione il Professionista dovrà svolgere un puntuale ed attenta ricognizione presso l’unità oggetto di compra-vendita al fine di verificare, anche con l’ausilio di un rilievo metrico, la corrispondenza tra stato legittimo e stato di fatto. Per stato legittimo si intende quanto rappresentato negli elaborati grafici allegati all’ultimo titolo edilizio.

Sembra una passeggiata, ma credetemi – se si vuole operare in coscienza e competenza professionale – nella prassi non tutto risulta così semplice. In particolare la fase dell’accesso atti può evidenziare gravi criticità. Criticità derivanti da una non sempre efficiente gestione degli archivi pubblici. Taluni Comuni hanno registrato le pratiche edilizie seguendo ordini particolari: ad esempio con il nome del primo committente/proprietario o con il nome dell’impresa costruttrice altri con i riferimenti catastali per altri ancora risultano smarrite le pratiche.

Ho lavorato su Potenza dove parte dell’archivio comunale è andato perso a causa del terremoto. Lavorare nel capoluogo di regione risulta più agevole in quanto il Comune di Bologna ha archiviato e digitalizzato tutte le pratiche con un ottimo ed efficiente sistema di ricerca impostabile sia tramite via e numero civico così come per singola pratica. Tale sistema tiene addirittura conto delle intercorse modifiche della toponomastica.

Diversamente da Bologna quando si opera nei Comuni del circondario bolognese è prassi che l’archivio metta a disposizione per la consultazione una determinata serie di pratiche senza fornire un elenco delle pratiche presenti per un determinato edificio e quindi non garantendo al Professionista che le pratiche prodotte sono tutte quelle realmente esistenti per un determinato bene.

All’esito delle ricerche e dopo aver svolto le necessarie comparazioni il Tecnico potrà attestare la conformità edilizia-urbanistica e catastale.

Ma a questo punto sorge spontanea una domanda: se l’immobile non è conforme, o meglio, non è pienamente conforme, non si può trasferire?

Non sono un uomo di legge né tantomeno un notaio e quindi mi limito a fornire la mia modesta opinione.

A mio parere, il requisito minimo per poter procedere con una  compravendita è la conformità catastale. Recentemente una sentenza a sezioni unite della Cassazione, la n. 8230/2019, ha previsto che l’edificio non è commerciabile (e quindi intendendo nullo il relativo contratto di compravendita) solo in assenza di un titolo edilizio che abbia legittimato la costruzione e quindi l’edificio è commerciabile se nel contratto di compravendita sono indicati gli estremi del titolo edilizio originario.

In conclusione non posso che plaudere al protocollo d’intesa che ha introdotto la procedura della R.T.I.. Procedura che ritengo uno strumento fondamentale per garantire una corretta e trasparente compravendita immobiliare purché redatta con attenzione e scrupolo professionale. Non possiamo e non dobbiamo intendere la R.T.I. come un balzello per chi vende casa: ogni riferimento a quanto ipotizzato dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato nell’adunanza del 20 marzo u.s. è puramente casuale!

 di Pierfederico Marinoni ©

Dott. Geom. perito e consulente tecnico del Giudice, Consigliere Commissione disciplina e referente Commissione CTU Collegio dei Geometri

Partner LAETA Consulting SB